С 1 марта вступили в силу существенные изменения законодательства в сфере недвижимости. В региональном Управлении Росреестра рассказали о наиболее важных для населения законодательных нововведениях.
Покупка участка, не имеющего точных границ, сродни приобретению кота в мешке – приходится полагаться исключительно на слова продавца. Недаром споры о границах участка – одна из наиболее распространённых проблем, решаемых в судебном порядке. Законодательные изменения, вступившие в силу нынешней весной, призваны защитить покупателей от этой правовой неопределённости, и теперь продать или подарить земельный участок можно будет только после установления границ и внесения сведений об этом в Единый государственный реестр недвижимости.
— Если предметом договора является земельный участок без границ, то ведомство будет вынуждено приостановить регистрационные действия по такому пакету документов, — отмечают в Росреестре. — В случае, если в орган регистрации прав представлен пакет в целях ГКУ и (или) ГРП в отношении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке без установленных границ — осуществление учётно-регистрационных действий по такому пакету будет невозможным.
В данном вопросе законодатель предусмотрел лишь одно исключение из правила — в отношении земельного участка без границ может быть зарегистрирован сервитут.
Также с марта изменились условия внесения сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в ЕГРН. Если сейчас для внесения достаточно документа, подтверждающего права на объект, то с вступлением в силу нового закона необходимо предоставить межевой план (если речь идёт о ранее учтённом земельном участке) либо технический план (в случае с ранее учтенном зданием, сооружением, машино-местом и т.п.). То есть обязательно нужно обратиться к кадастровому инженеру, который может такие документы подготовить.
Данное правило не применяется, если заявление подано в отношении объекта недвижимости, расположенного в границах территории выполнения комплексных кадастровых работ.
С 1 марта вступил в силу закон, обязывающий владельцев земельных участков в населенных пунктах и садоводствах привести их в соответствие с целевым назначением и разрешенным использованием. У каждого земельного участка есть вид разрешенного использования. Если владелец не использует землю по назначению больше трёх лет — он может лишиться собственности. Такое правило действовало и раньше, но теперь в Росреестре укажут признаки, по которым будет определять заброшенность участка.
Административная ответственность за неиспользование земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, введена ещё десять лет назад.
— За 2024 год доля нарушений, связанных с неиспользованием земельных участков, предназначенных для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества составила 43% от общего числа выявленных нарушений, — рассказывает эксперт. — За два месяца текущего года выявлен 291 признак неиспользования земельных участков (22% от общего числа). Как показывает практика, такие участки часто захламлены, зарастают сорняками, на них размещены полуразрушенные сооружения. Особенно страдают от таких ситуаций собственники соседних садовых участков. Да и брошенное строительство создаёт не меньшую угрозу.
До внесения изменений в Земельный кодекс и у органов земельного надзора не было чёткой единой позиции в вопросе определения неиспользования земельных участков в течение установленного срока. Если вырыт котлован или даже залит фундамент — это значит участок используется? А если фундамент залили десять лет назад и бросили?
Эта неопределённость тоже разрешена ст. 85.1 Земельного кодекса, признаки неиспользования земельных участков также будут утверждены Правительством РФ, согласно проекту, разработанному Росреестром.
— Изъятие неосвоенного земельного участка будет крайней мерой. Даже при нарушении трёхлетнего срока на освоение землю не изымут автоматически, — подчёркивает Елена Саулина, заместитель руководителя Управления Росреестра по Алтайскому краю. — Собственнику сначала вынесут предписание об устранении нарушения к установленному сроку. Если же владелец неиспользуемого участка будет игнорировать предписание, то Росреестр уведомит об этом уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления. Далее они могут обратиться в суд с требованием об изъятии земельных участков в связи с их ненадлежащим использованием и об их продаже с публичных торгов.
Кстати
В случае изъятия земельного участка средства, вырученные от его продажи с публичных торгов, выплачиваются его бывшему собственнику за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов.
