В Барнауле активизировался рынок недвижимости после затишья

Рынок недвижимости нынешней весной пережил разные состояния — от ажиотажа до стагнации. Повышение и падение ключевой ставки потянуло за собой значительное сокращение спроса и предложения: в марте-апреле на рынке количество сделок сократилось до 80%. Как ситуация изменилась к июлю-2022? И стоит ли ожидать падения цен на жильё?

Роль ставки    

Активность рынка недвижимости меняется вместе с ключевой ставкой. Февральское повышение ставки с 9,5 до 20% сделало ипотеку и, как следствие, покупку жилья недоступной для огромного количества людей. По данным отделения Барнаул Банка России, если с января по май 2021 года выдано 12,3 тыс. ипотечных кредитов (это на треть больше аналогичного периода), то в 2022 году их количество в два раза меньше предыдущего.

— В марте мы ещё доводили сделки, одобренные ранее, а затем на два месяца рынок не просто замедлился, а замер, — рассказывает директор «Агентства недвижимости № 1» Виктория Белянова. — В апреле были недели, когда клиентов вообще не было в агентствах недвижимости, в банках, у оценочных компаний. Это продемонстрировало, как сильно рынок зависим от ипотеки. Если раньше считали, что 70-80% сделок совершены с помощью заёмных средств, то ситуация показала, что все 95%.

Как рассказали в пресс-службе Сибирского банка ПАО Сбербанк, в марте количество ипотечных заявок сократилось на 40% по отношению к февралю. Однако уже в мае наметился обратный тренд: количество обратившихся за кредитом оказалось на 33% больше по отношению к предыдущему месяцу. В июне получили в заявках 72% от уровня февральских значений.

Со сложностями столкнулись и покупатели, имевшие возможность приобретения жилья за наличные. Жительница Барнаула Елена Холкина в феврале присмотрела на улице Шукшина за 2,3 млн руб. однушку, требующую ремонта, а к началу марта, когда все было готово к сделке, квартиру сняли с продажи. Собственники признались, что опасаются остаться с наличными на руках в условиях экономической и политической неопределённости.

— И резко количество предложений сократилось, как минимум на треть, — говорит Елена. — Все малогабаритные квартиры выросли в цене. Смогла подобрать приемлемый вариант только к апрелю, но на 10% дороже.

Рост цен на недвижимость в Барнауле стабильно шёл последние два года, ежегодно квадратный метр прирастал на 25-30% и к концу 2021, казалось бы, достиг потолка. Но в феврале случился кратковременный панический скачок.

— Во время резких колебаний ставки цены на недвижимость тоже успели вырасти где-то на 10-15%, — подтвердила директор АН «Позитив» Елена Завадская. — Если на первичном рынке жильё дорожало из-за повышения цен на стройматериалы, то вторичное — из-за повышения спроса. Кто-то покупал жильё, чтобы сохранить накопления, другие, наоборот, сняли предложения с продажи из-за страха перед неизвестностью — всё это создало на рынке ажиотаж и даже спровоцировало некоторый дефицит, в особенности малогабаритных квартир. Сегодня видим оживление рынка и некоторое снижение цен на вторичное жильё. Я бы сказала, возвращение их на адекватный уровень, поскольку рынок был сильно перегрет и спрос фактически исчерпал себя, поэтому даже с учётом доступной ипотеки растёт он сейчас осторожно, и скорее всего, будет дальнейшее снижение цен.

Курс на снижение   

Росту цен на недвижимость в 2021 году способствовал ипотечный бум благодаря льготной программе, которая позволяла оформить кредит на новостройку по ставке до 6% годовых. И после колебаний ключевой ставки рынок вновь расшевелила льготная ипотека. Сегодня их несколько видов. Для семей, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился первый ребёнок или последующие дети, а также воспитывающие ребёнка с инвалидностью, базовая ставка по программе в 2022 году — 6% годовых. Ипотека для ИТ-специалистов и того ниже – под 4,7%. Но наиболее востребована ипотека с господдержкой под 6,3-7%, с недавнего времени она распространяется не только на многоквартирные новостройки, но и частные дома. Хорошо разбирают субсидированные застройщиком и банком займы, когда льготная ставка в 6-7% по господдержке снижается ещё на 3-4 процентных пункта. В целом базовая ставка достигла уровня начала года.

Однако льготные условия ипотек распространяются на новостройки, но специалисты недвижимости фиксируют возросший спрос на старый фонд. Причём предпочитают готовое жильё с хорошим ремонтом, что называется — заезжай и живи.

— Вторичный рынок активизировался в первую очередь потому, что здесь есть возможность поторговаться, — отмечает Марина Ракина, президент Союза риелторов Барнаула и Алтая. — Застройщики не могут себе позволить делать скидки, потому что многие объекты завязаны на проектном финансировании, согласованном с банками. Первичный рынок повысил цену и заморозил в этом состоянии, пока застройщики не готовы снижать стоимость квадратного метра, и она держится на уровне марта. Покупательскую активность здесь можно регулировать программами субсидирования, что государство и делает. Вторичный более гибкий, соответственно откатывается в части торга. Поэтому реальная стоимость будет отличаться от той, что указана в объявлении — корректировки торга от 50 до 200 тыс. рублей. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке приблизилась к уровню начала года.

В Барнауле, по данным ЦИАН, средняя стоимость квадрата в июне 89,4 тыс. руб., что на 11% выше, чем в начале года и на 34%, если сравнить с аналогичным периодом 2021-го. А вот эксперты недвижимости говорят, что сегодня реально квадрат в новостройке стоит около 120 тыс. руб., вторичный подтягивается к 100 тыс. руб.

Предложений на рынке недвижимости сегодня больше, чем обычно, как среди новостроек, так и вторичного жилья, что по рыночным законам должно сказаться на цене в сторону снижения. Тем более, что в связи с введением проектного финансирования квартиры практически не покупают с инвестиционными целями.

— Покупатели сейчас разделились на три лагеря. Первые решают жилищную задачу, выбирая между предложениями на первичным и вторичным рынках, — поясняет Марина Ракина. — Они зачастую отдают предпочтение вторичному, потому что в этом случае можно поторговаться и сразу переехать в готовое жильё. Кстати, застройщики тоже подхватили эту тенденцию, и новые ЖК возводят с чистовой отделкой. Часть клиентов приняла позицию ожидания, когда цены откорректируют вниз и ставки еще упадут. Третьи настойчиво ищут варианты в новостройках.

Специалисты с осторожностью строят прогнозы относительно дальнейших перспектив. Скорее всего, впереди ждёт снижение цен на крупногабаритные квартиры. Растёт спрос на частные дома и коттеджи, этому способствует льготная ипотека.