Ежегодно около 50 многоквартирных домов меняют свою управляющую компанию. На фоне почти 3200 многоэтажек, расположенных в Барнауле, это кажется вполне хорошей статистикой. Но по меркам специалистов надзорных органов, хорошо – это когда случаи смены обслуживающей организации сведены к минимуму и являются, скорее, исключением. За правило же управляющей компании и собственникам нужно взять умение договариваться о балансе своих интересов.
Кот в мешке
Желание сменить управляющую компанию возникает у собственников не на пустом месте. Зачастую этому способствует многолетнее недовольство объемом проводимых в доме работ или вообще их отсутствием со стороны управляющей компании. И выбор новой обслуживающей организации – пожалуй, один из немногих доступных жильцам способов поменять ситуацию в лучшую сторону.
Прежде чем заводить предметные разговоры с потенциально новой УК об условиях содержания многоэтажки, юристы городского комитета ЖКХ советуют членам домового комитета определиться, выполнение каких работ является первоочередным, каких – обязательным, а каких – на случай «если деньги останутся».
- Советую всем собственникам домов в многоквартирном жилье изучить Постановление Правительства № 290, в котором обозначен минимальный перечень работ и услуг, и к указанным видам добавить те, что актуальны конкретно для вашего дома. Если у вас нет и пяти квадратных метров придомовой территории, то наверняка устройство парковки и благоустройство зоны отдыха за счет средств текущего содержания вам не будет актуально, а если в окна ваших квартир заглядывают ветви деревьев, то их спил станет важной сезонной задачей, – говорит специалист комитета ЖКХ. – Перечень желаемых работ ляжет в основу проекта индивидуального договора управления обслуживающей компании с вашим домом, на этой базе будет рассчитываться тариф на текущее содержание жилья.
Если управляющая компания, с которой вы хотите заключить договор, является сторонником политики «давайте установим тариф 10 рублей с квадрата, потом обсчитаем дом и посмотрим, на какие работы хватит ваших денег», то расставайтесь с такой УК, даже не начав сотрудничать. Порядочная и ответственная обслуживающая организация сначала выслушает предложения собственников о том, чего бы им хотелось в доме и только потом переведет эти пожелания на язык цифр, озвучив предварительный тариф в проекте договора.
Узнайте у своих друзей и родственников, довольны ли они работой своей УК, и посмотрите, в каком состоянии находятся сами многоэтажки. Обратите внимание и на следующие критерии: если компания долго работает на рынке, имеет на обслуживании много домов, не часто обновляет свой лицензионный реестр – такой организации можно довериться. В любом случае, за советом каждый житель может обратиться либо в управление коммунального хозяйства своего района, либо в комитет ЖКХ.
В поисках лучшего
Когда управляющая компания мечты найдена, самое время юридически грамотно оформить с ней отношения, сделав выбор в ее пользу на общем собрании. Подготовка к самой процедуре голосования не занимает много времени: достаточно заранее разместить уведомления, подготовить бюллетени и составить протокол голосования собственников. Голосование возможно организовать как в очной форме, так и в очно-заочной, если дом большой и собрать всех собственников вместе в один момент сложно. Затем инициативная группа подсчитывает голоса и направляет протокол общего голосования в Государственную инспекцию Алтайского края на регистрацию. На основании этого документа и договора управления лицензионная комиссия вносит изменения в лицензионный реестр управляющей компании и она получает право обслуживать дом. При этом стоит знать, что любой из собственников, кто не голосовал на общем собрании или голосовал «против» переизбрания компании, в течение полугода имеет право оспорить решение в суде. А управляющая компания, от которой уходит дом к конкурентам, может урегулировать спор или оспорить действия жильцов в течение месяца.
- На бумаге эта процедура кажется сложно реализуемой, по факту же в домах, где действует сильный совет дома, голосования проводятся легко и часто, – рассказывает Алексей Пахоменко, заместитель председателя комитета ЖКХ. – Не нужно бояться смены управляющей компании: может быть новая организация будет оказывать услуги дешевле, чем ваша нынешняя, а может быть чуть дороже, но зато качественнее.
Лучший вариант
Жители одной из девятиэтажек на ул. 80-й гвардейской дивизии тринадцать лет находились под игом, как они сами в шутку называют долгие годы обслуживания в прежней управляющей компании.
- Все, что она регулярно делала – это меняла свое название. С завидным постоянством с нас требовали оплату за текущее содержание жилья, а вот держать ответ о расходовании средств там не любили, – рассказывают жители дома, которые инициировали переход в другую УК. – За все эти годы в доме не было проведено даже косметического ремонта в подъездах, не говоря уже о капитальных работах или благоустройстве придомовой территории.
Последней каплей в чаше терпения жителей этой многоэтажки стал разговор с собственниками соседнего дома на ул. Северо-Западной, 62: дом хорошеет год от года, придомовая территория цветет, а у жителей и обслуживающей компании полное взаимопонимание. Оказывается, бывает и такое!
Сказать, что переход дома по адресу из одной УК в другую дался инициативной группе легко и быстро, - нельзя: возникали и дрязги между соседями, и судебные споры, и вовлечение административных органов в разбирательства.
- Но итог того стоил: новая компания меньше чем за полгода провела комплексное обследование дома и решает вопрос об очередности капитального ремонта фасада дома и кровли, участии в проекте по благоустройству «Формирование комфортной городской среды». При этом тариф на текущее содержание остался таким же – 12 рублей с 1 кв. м жилой площади, – не скрывая радости, делятся жители дома.
Выбирать управляющую компанию методом сарафанного радио, конечно, не передовое технологическое решение, но зато эффективное и проверенное годами.
