Как изменится строительная отрасль края с переходом на эскроу-счета

Новые правила долевого строительства, которые вступят в силу с 1 июля нынешнего года, обязывают застройщиков использовать в расчетах с покупателями новостроек специальные счета эскроу. Как нововведение скажется на темпах строительной отрасли, стоимости квадратных метров и качестве жилья, обсуждали заинтересованные стороны в рамках круглого стола.



Новацию федеральных законодателей представители строительного бизнеса называют не иначе как революцией. Поправки в закон полностью меняют отлаженную за много лет схему работы с дольщиками и привлекают в отрасль нового игрока – банки. Собственно говоря, и дольщиков в общепринятом смысле не будет.

Застройщики больше не смогут напрямую получать средства физических лиц, поступившие по договору долевого участия в качестве оплаты, деньги будут зачисляться на специальный банковский счет – эскроу. Девелоперы будут финансировать строительство за счет кредитов. Деньги с эскроу-счета застройщику изначально планировалось передавать только после сдачи объекта в эксплуатацию.

Таким образом законодатели надеются решить проблему обманутых дольщиков, минимизировав риск мошенничества со стороны недобросовестных участников рынка. Если по каким-то причинам покупатель не сможет получить квартиру, то ему вернут деньги со счета.

30 млрд руб. привлечено застройщиками по договорам долевого участия на возведение 83 домов.

Смягчение условий

Переходить на новую систему эскроу-счетов застройщикам можно было еще летом минувшего года, но они не торопятся. Процесс подачи заявок на проектное финансирование идет крайне медленно как в России в целом, так и в Алтайском крае в частности. Тормозит реформу и тот факт, что часть застройщиков, в принципе, не подпадает под критерии проектного финансирования, а это, по данным Минстроя, около 30 процентов проектов. Чтобы такие объекты не пополнили список недостроев, законодатели решили вывести часть строек из-под новых требований.

По разработанным Минстроем критериям освобождения застройщиков от новых правил смогут продолжать работу по старой схеме с дольщиками и после 1 июля те застройщики, чьи объекты готовы не менее чем на 30%, а количество уже заключенных договоров с долевым участием не менее 10%.

Но эксперты предрекают: даже с учетом смягчения условий переход на эскроу-счета повлечет за собой риск снижения объемов ввода жилья и повышение стоимости квадратного метра.

- Меняются все бизнес-этапы строительства, я допускаю провалы и проседания объемов в ближайшее время, – отметил министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Алтайского края Иван Гилёв. – Сегодня правительство по сути отдало строительную отрасль в руки банков. Надо это признать. И ответственность за сохранение темпов развития отрасли, за обеспечение жильем наших земляков теперь лежит и на финансово-кредитных учреждениях.

В Барнауле из 83 домов, строящихся на сегодняшний день с привлечением средств дольщиков, по критериям методики не проходят 35 домов – не соответствуют ни степени готовности, ни размерам рекомендуемых затрат. Около 20 застройщиков будут обязаны перейти с 1 июля на эскроу-счета, уже имея в своем портфеле средства дольщиков.

- Это группа риска, которую следует принять во внимание, чтобы избежать превращения этих домов в проблемные, учитывая, что там уже есть люди, которые принесли свои деньги, – подчеркнул Иван Гилёв.

Одним из преимуществ новаций, по мнению министра, является то, что дополнительный контроль застройщика приведет к повышению качества жилья и надежности объектов при возможном снижении их количества.

Риски есть

Представители банковской сферы в свою очередь заверили, что все не так страшно – нормативная база подготовлена, есть продукты по проектному финансированию как с использованием эскроу-счетов, так и без них.

Управляющий Алтайским отделением ПАО «Сбербанк» Антон Милютин отметил, что банки уже взаимодействуют с ключевыми игроками рынка. И дома, где используются средства дольщиков, после 1 июля 2019 года тоже будут рассматриваться на условиях проектного финансирования. При этом они не отрицают, что будут тщательно оценивать финансовую состоятельность проекта, потому что на финансовую организацию ложатся риски в случае сбоев в строительстве. Представитель банка «Открытие» заверил, что возможен индивидуальный подход и решение по финансированию проблемных домов.

Застройщики по понятным причинам настроены не столь оптимистично. Председатель правления Союза строителей Александр Мишустин обратил внимание, что банкиры в первую очередь прорабатывают вопросы с ключевыми игроками рынка, автоматически оставляя за бортом мелких застройщиков, что приведет к их полному исчезновению.

- По средним подсчетам, в России около 30% мелких и средних застройщиков, – говорит Мишустин. – И в Алтайском крае, уверен, не меньше. Возьмут ли их банки? Также непонятно, смогут ли банки выдавать столько денег, сколько компании получали от долевого строительства?

А это порядка 70 процентов оборотного капитала. Третий вопрос прозвучал, скорее, как пожелание, чтобы местные региональные банки тоже привлекали к механизмам эскроу-счетов.

Крупным застройщикам тоже есть о чем волноваться. Банки же не будут бесплатно раздавать кредиты, как это делали дольщики, фактически инвестируя в строительную отрасль собственные сбережения. Таким образом они получали жилье по цене ниже рыночной. И, конечно, рисковали. Помимо процентов по кредитам, девелоперам придется оплачивать операционные издержки.

- Анализ стоимости строительства при проектном финансировании на 15 процентов затратен, – уверен генеральный директор ООО «Жилищная инициатива» Юрий Гатилов. – И это не беря во внимание инфляцию.

Все это неизбежно скажется на стоимости квадратных метров, которую впоследствии придется заплатить простым покупателям.

Доля застройщика

ООО «Домстрой-Барнаул» одним из первых начал работу по новой системе. Сбербанк финансирует два объекта, деньги дольщиков размещены на эскроу-счетах.

- Работа с банком – это не прогулка под луной, – характеризует свой опыт директор компании Евгений Востриков. – Надо смириться с тем, что в наш бизнес входит еще один партнер, причем профессиональный. Он полностью оценит ваш бизнес, в результате чего решит, давать кредит или нет. С какими проблемами мы столкнулись при проектном финансировании? Есть доля застройщика – 15 процентов, остальное дает банк. Но при этом мы должны заплатить банку за прохождение реестра, оплатить услуги риелторов - средства на эти расходы проектным финансированием не предусмотрены. При этом моей компании легче в том, что на данном этапе у нас не так много переходных объектов. Понимая проблематику, мы заранее начали переход. Большие проблемы будут у мелких застройщиков, тех, кто не сможет подтвердить финансовую состоятельность.

Директор ИСК ООО «Алгоритм» Ксения Белоусова уверена, что необходимо дать возможность застройщикам довести объекты, на которые уже получено разрешение на строительство, по действующей системе, за счет дольщиков. Далее, если другой альтернативы законодатель не дал, будем идти по новому пути с использованием эскроу-счетов.

Как бы то ни было, но уже сейчас рынок недвижимости ощущает настороженность застройщиков в отношении введения законодателей. Заявленные прогнозы по ожидаемому дефициту нового жилья и удорожанию квадратных метров привели к ажиотажному спросу, причем как на первичном рынке недвижимости, так и на вторичном.

- Этот год начался с повышения ставок по ипотеке, повышения цен на новостройки, но спрос не снизился, – констатировал президент Союза риелторов Барнаула и Алтайского края Дмитрий Дворядкин. – По прогнозам, высокий спрос продержится до июля. На первичном рынке ощущается даже нехватка объектов для удовлетворения потребностей покупателей. Как будет развиваться рынок после вступления в силу поправок в закон, трудно сказать. Как один из сценариев – переориентация покупателей на вторичный рынок недвижимости. С другой стороны, если спрос на новостройки будет расти, кто-то должен будет обеспечить его предложением. Все равно как-то будем жить и строить.

Иван Гилёв: «На сегодняшний день строительная отрасль региона работает эффективно, способна обеспечивать все потребности жителей в качественном жилье и решать амбициозные задачи, поставленные Президентом в Послании, – нарастить годовой ввод жилья к 2024 году до 930 тыс. кв. м. Технически отрасль может справиться с такой задачей: есть мощности, ресурсы, кадры».