Как действовать жителям многоквартирных домов в случае недовольства работой своей управляющей компании

16 апреля 16:10 2021

Собственники каждой третьей многоэтажки в городе имеют претензии к управляющим компаниям в части обслуживания жилья. Но со своими жалобами жители почему-то идут не в родную УК, а в городскую администрацию, Государственную инспекцию Алтайского края и прокуратуру… Почему?

Рисунок: Александр Ермолович

Зоны действия

Представим ситуацию: в доме протекает крыша. Что делают жители вместо обращения в диспетчерскую УК? Чаще всего идут в администрацию или прокуратуру, чтобы те обязали устранить неисправность, мол, у надзорных органов полномочий для этого хватит с лихвой. А что мешает собственникам напрямую попросить об этом управляющую организацию? Обслуживание многоквартирного дома – такая же услуга, как, например, шиномонтаж или доставка продуктов из супермаркета, только оплачивается она за счет взносов собственников на текущее содержание. Мы же не идем в Роспотребнадзор, если нам продали селедку второй свежести. Взяв в одну руку пакет с рыбой, а в другую – чек о покупке, мы возвращаемся в магазин, требуем заменить товар или вернуть деньги. Чтобы добиться от управляющей компании ремонта крыши или перерасчета за услугу, часто бывает достаточно заявить директору УК о своем требовании – более 85% всех недопониманий между обслуживающими компаниями и жителями решаются на этом этапе. Если не удалось, тогда уже стоит обращаться в надзорные органы, причем лучше это делать в письменном виде, советуют в городском комитете ЖКХ.

– Несмотря на широкое распространение электронных обращений, закон приравнивает простые письма к анонимкам, поскольку их невозможно верифицировать, – объясняет заместитель председателя комитета ЖКХ, главный инженер Денис Ращепкин. – Поэтому обращаться в надзорные органы нужно либо письменно, либо посредством верифицированных систем типа ГИС ЖКХ – тогда власть гарантированно на них отреагирует.

О чем говорит Закон

Самый распространенный запрос от жителей домов звучит примерно так: «Проведите проверку, куда наша УК дела деньги за пять лет?». Но в этом и ряде других вопросов, касающихся финансово-хозяйственной деятельности управляющих компаний, надзорные органы помочь, к сожалению, не могут. По закону, экономическую проверку может провести только ревизионная комиссия совета дома.

– Надзорные органы могут контролировать исполнение управляющей компанией обязательных требований к содержанию жилого фонда, которые четко и исчерпывающе изложены в ст. 20 Жилищного кодекса РФ, Постановлении № 170 Госстроя и Постановлении Правительства РФ № 491, – подчеркнул Денис Ращепкин. – Требовать с УК отчетности по ежегодному расходованию финансовых средств жителей ни комитет ЖКХ, ни жилищная инспекция не имеют права. Это коммерческая тайна. Если у собственников есть подозрения на конкретные факты нецелевого использования денежных взносов, которые компания получила от жильцов по текущему содержанию, нужно обращаться в правоохранительные органы. Свои финансовые интересы могут защитить только сами жители.

Деятельность надзорных органов, в частности, муниципального жилищного контроля при городском комитете ЖКХ и Государственной жилищной инспекции, достаточно жестко ограничена и регламентируется федеральным законодательством. Контролирующие органы не могут даже выписать штраф за неочищенный от снега внутридворовый проезд. Все, что им разрешил законодатель, – составить протокол об административном правонарушении и направить его в суд для принятия решения по существу.

Провести проверку деятельности управляющей компании – отдельная история.

– Все проверки должны проходить в соответствии с требованиями ФЗ № 294 «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного и муниципального контроля». Это значит, что мы обязаны уведомить руководство компании за три дня до визита. То есть УК получает возможность основательно подготовиться к проверке, – рассказывает Денис Ращепкин.

В 2020 году проведено 137 проверок управляющих компаний, по результатам которых выдано 72 предписания на устранение выявленных нарушений. 62 предписания были исполнены, по 10 составлены протоколы об административном правонарушении и наложены штрафы на сумму 70 тыс. руб.

Не надо ждать

 У комитета ЖКХ есть право на проведение муниципального жилищного контроля, которое возможно реализовать в домах, где имеется муниципальная собственность. Но и здесь администрация города выступает не как надзорный орган, а как собственник помещения, представляющий интересы других владельцев квартир.

– Мы можем только выдать предписание на штраф от 10 до 20 тысяч рублей за неисполнение ранее выданных предупреждений. Более серьезные санкции – предписание на штраф от 250 тысяч рублей за нарушение лицензионных требований при управлении жилым фондом – может выдать только Государственная жилищная инспекция. Но до этого наказания, а уж тем более до исключения дома из управления и отзыва лицензии у компании-нарушителя дело доходит крайне редко. Это сложный механизм, который на практике крайне тяжело реализовать, – подчеркнул Денис Ращепкин.

Управление жилым фондом и его обслуживание – это, как ни крути, бизнес, который ведут частные компании на конкурентном рынке. За право обслуживать 3188 многоквартирных домов сейчас борются 99 обслуживающих организаций и 426 ТСЖ. И в силах собственников каждой многоэтажки изменить ситуацию в краевой столице, оставив на рынке управления жильем только ответственные и честные компании.

– Жителям можно пожаловаться на ненадлежащее содержание дома раз, два, три. Но когда бездействие компании превратилось в систему, когда организация изображает деятельность только для того, чтобы избежать штрафных санкций, самый оптимальный вариант в этом случае – сменить управляющую компанию, – подытожил Денис Ращепкин.